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相続登記(不動産の名義変更)の流れと 必要な書類について

この記事を読むのに必要な時間は約10分13秒です。
被相続人名義の不動産を相続人が相続(取得)したとき、その相続の事実を登記記録に記載する手続のことを、相続登記(不動産の名義変更)といいます。

1 相続登記の必要性

不動産の名義(誰が権利を持っているか)は、目に見えるものではありません。そのため、ある不動産を誰が所有しているかということは、不動産の登記事項証明書を取得して確認するのが通常です。

相続登記を行っていないと、不動産の名義は被相続人のままです。そうすると、例えばその不動産の買受を希望する人が現れた場合でも、相続人は登記記録上所有者ではないため、相続人から買主への所有権移転登記をすることが出来ません。また、相続登記をしないまま相続人が死亡してさらに相続が発生してしまった場合には、不動産の権利関係がますます複雑化し、相続人間の紛争になってしまう可能性もあります。

上記のような問題を避けるため、だれが不動産を相続するかが決まったら早めに相続登記をしておく必要があるのです。

2 相続登記の流れ

相続登記までの大まかな流れは、

①遺言書の有無の確認・遺産分割協議書の作成
→②登記に必要な書類の収集
→③相続登記申請書の作成
→④登記の申請(書類の提出)

となります。

(1)遺言書の有無の確認・遺産分割協議書の作成

後述の通り、相続登記の種類にはいくつかありますが、故人の遺言書がある場合は遺言に従った相続登記をすることになります。ですから、まずは遺品整理をしながら遺言書を探してみましょう。

遺言書がない場合で、相続人が複数いれば、そのうちの一人が不動産を引き継ぐと決めることがほとんどかと思います(例えば、故人と同居していた相続人が自宅不動産を取得する、等)。こういったケースでは、遺産分割による相続登記をすることになりますが、遺産分割による相続登記をするには遺産分割協議書を作成する必要があります。遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印での押印が必要になるほか、登記手続の際には実印が押されたことを証明するために相続人全員分の「印鑑登録証明書」を添付しなければなりません。

(2)登記に必要な書類の収集

相続登記を行う際に、まず集めておく書類はおおむね以下の通りです。

・不動産の登記事項全部証明書(登記簿謄本)

:相続登記をすべき不動産の現時点での権利関係(被相続人の所有になっていること等)を確認するために必要な書類です。

全国のどこの法務局でも取得可能ですが、あらかじめ権利書や固定資産税通知書を確認して不動産の地番や家屋番号を調べておく必要があります。

・不動産の固定資産評価証明書

:相続登記申請時に国に納付する、登録免許税額の算出に必要な書類です。不動産が存在する市町村役場で取得します。こちらの取得の際も、不動産の地番や家屋番号といった情報が必要になります。

・被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本等

:相続人を確定するために必要な書類です。被相続人の死亡による除籍が記載されたものから転籍前のもの、婚姻前のもの、法改正による改製前のもの(改製原戸籍)、…と出生時に入った戸籍まで遡って取得していきます。戸籍謄本はそれぞれの本籍地の市町村役場で申請しなければなりません。申請が必要な役場が遠隔地にある場合は郵送でも申請できますが、数日~1週間程度の時間がかかります。なお、後述の通り、遺言書に従って相続人が登記申請する場合には、申請人(不動産を取得する相続人)が相続人であることがわかるところまで遡れば足りることがあります。

・相続人全員の戸籍謄本

:それぞれが相続人であること、及び現在も生存していることを証明するために必要な書類です。遺産分割協議書を取りまとめる際に、各々で戸籍謄本を取得してもらうようにするとよいでしょう。なお、後述の通り、遺言書に従って相続人が相続登記をする場合には、取得する相続人の戸籍謄本のみで足ります。

・相続関係を証明する戸籍謄本等

:例えば、被相続人の子に代襲相続が発生していたり、被相続人の兄弟姉妹(およびその代襲相続人)が相続人であったりする場合には、上記の戸籍謄本等だけでは足りず、さらに相続関係を証する戸籍謄本等が必要になることがあります。

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・被相続人の住民票除票(または戸籍の附票)
・不動産を取得する相続人の住民票(または戸籍の附票)

:被相続人および相続人の、住所および氏名と戸籍謄本との合致を証明するために必要な書類です。そのため、本籍地の記載が省略されていないものを取得する必要があります。

(3)相続登記申請書の作成

登記申請書は、法務局で取得するほか、登記の種類ごとに法務局のホームページに書式および記載例が掲載されています。

課税額、登録免許税額は固定資産評価証明書に記載されている評価額をもとに計算し、登録免許税額分の収入印紙を申請書上部に貼付します。また、不動産の表示については登記事項証明書の記載内容通りに漏れなく記入していきます。

(4)登記申請(書類の提出)

書類がすべてそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。

窓口に持参する方法のほか、郵送やオンライン(ソフトのダウンロード、電子証明書付のマイナンバーカードの用意など事前準備が必要です)でも申請可能です。申請時には上記(2)で収集した添付書類については原本を提出しなければなりませんが、原本と合わせてコピーを一緒に提出することで、手続終了後に原本の還付を受けることが出来ます。また、戸籍謄本等の枚数が多くコピーが大変なときは、コピーの代わりに相続関係図を提出することで、コピーの提出を省略することもできます。

添付書類の不足や申請書の訂正がなければ、1週間~10日程度で登記記録に申請内容が登録されます。申請が受理されると、法務局から登記完了書と登記識別情報通知が交付されます。窓口で申請した場合は、受理予定日を教えてもらえますので、予定日以降に登記申請時に使用した印鑑と身分証明書を持参し、再度窓口に行きこれらの書類を受け取ります。書類の郵送を希望する場合は、宛名を記載した返信用封筒及び書留料金+本人限定受取の加算料金分の郵券を申請時に提出しておく必要があります。

新しい登記事項証明書は自動的に発行されるものではないので、必要であれば別途申請しましょう。

3 相続登記の必要書類

相続登記には、大きく分けて「遺言書に従う相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続による相続登記」の3種類があります。ここでは、それぞれの種類につき、必要書類を説明いたします。

(1)遺言書に従う相続登記

遺言書に、不動産を「相続人●●(相続人の氏名)に相続させる」といった記載があった場合の手続です。

①遺言書

②(①の遺言書が自筆証書遺言の場合)家庭裁判所の検認調書

③被相続人の住民票除票または戸籍の附票

④申請人(不動産を取得する相続人)の住民票または戸籍の附票

⑤被相続人が死亡した事実がわかる戸籍謄本または除籍謄本

⑥申請人(不動産を取得する相続人)の現在の戸籍謄本

⑦申請人が相続人であることを証する戸籍謄本:⑤⑥を含め、重複するものは1通で足ります。

⑧相続する不動産の固定資産評価証明書

⑨相続する不動産の登記事項全部証明書

(2)遺産分割による場合

遺言書がなく、相続人間で不動産を取得する相続人を決定した場合の手続です。

①遺産分割協議書:相続人全員の署名と実印の押印が必要です。

②相続人全員の印鑑登録証明書

③被相続人の住民票除票または戸籍の附票

④申請人(不動産を取得する相続人)の住民票または戸籍の附票

⑤被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)

⑥相続人全員の現在の戸籍謄本

⑦相続関係を証する戸籍謄本(除籍謄本、改正原戸籍謄本):⑤⑥を含め、重複するものは1通で足ります。

⑧相続する不動産の固定資産評価証明書

⑨相続する不動産の登記事項全部証明書

(3)法定相続による相続登記

すでに法律で決まっている法定相続分の割合に従って取得する手続です。遺産分割協議がなされなくても各々の相続人が単独で申請できる点で簡単な手続ではありますが、不動産が共有状態になってしまうため、売却したいときに他の共有者の同意を得なければならないなど、後でトラブルの元になる可能性も高いのであまりとられない方法です。

①被相続人の住民票除票または戸籍の附票

②申請人(不動産を取得する相続人)の住民票または戸籍の附票

③被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本(除籍謄本、改製腹戸籍謄本)

④相続人全員の現在の戸籍謄本

⑤相続関係を証する戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本):法定相続割合の計算のために必要です。③④を含め、重複するものは1通で足ります。

⑥相続する不動産の固定資産評価証明書

⑦相続する不動産の登記事項全部証明書

4 札幌で相続登記が必要になった方へ

ここまで、相続登記の流れと必要書類について説明してきましたが、ご自身で相続登記の手続を進めるのは非常に手間がかかります。

弁護士法人リブラ共同法律事務所では、面倒な戸籍謄本、登記事項証明書の収集の代行や、遺産分割方法が決まっていない段階での他の相続人との連絡・交渉および遺産分割協議書の作成、といったお手伝いをさせていただきます。また、登記手続に精通した司法書士をご紹介することも可能です。

札幌で不動産の相続についてご心配な点があれば、弁護士法人リブラ共同法律事務所にご相談ください。

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